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城市房屋拆遷估價指導意見

發布時間:2019/04/30
城市房屋拆遷估價指導意見

  《城市房屋拆遷估價指導意見》和《城市房屋拆遷管理條例》
  一、《城市房屋拆遷估價指導意見》的主要內容
  《城市房屋拆遷管理條例》規定,房屋拆遷貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。具體辦法由各省、自治區、直轄市人民政府制定。由于 未制定統一的評估辦法,一些地方制定的評估辦法有一定缺陷,在實施中出現了一些問題。一是由于估價人員對拆遷評估價格內涵、估價目的、原則、時點、技術路線與方法等理解不一致,對參數確定、可比案例的選取存在一定差異,造成不同估價機構對同一標的出具的估價報告結果相差較大。二是有些地方在選擇拆遷估價機構問題上,程序不夠公開,也沒有充分考慮被拆遷人的意愿,被拆遷人意見較大。三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調處機制,被拆遷人對評估結果有疑義時缺乏必要的救濟渠道。四是少數拆遷估價機構行為不規范,為了承攬業務、迎合委托人的要求,出具不實的估價報告;另外,在房地產評估中,被拆遷人不配合或者阻撓估價人員查勘現場,也影響估價結果的準確性。
  為了規范城市房屋拆遷估價行為,維護拆遷當事人特別是被拆遷人的合法權益,針對目前拆遷評估中存在的問題,建設部依據《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產估價規范》,制定并下發了《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。自2004年1月1日起施行。
  《指導意見》主要規定了以下內容:
  1、明確了拆遷評估價值標準。明確了拆遷估價為被拆遷房屋的公開房地產市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。同時對拆遷評估包含的內容做了規定,搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費,以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額等。拆遷房屋裝修的補償,由當事人雙方協商議定,不能達成一致意見的,另行委托評估。其他幾項補償,執行當地人民政府的規定標準。 另外,《指導意見》還規定政府要每年定期公布一次各類房屋的房地產市場價格,作為拆遷評估的參考。
  2、統一了拆遷估價方法、估價時點和技術路線。《指導意見》規定拆遷估價原則上應當采用市場比較法,對于一些房地產市場不發達,可比交易案例少的地區,無法采用市場比較法條件的,方可采用其他估價方法。將拆遷估價時點確定為房屋拆遷許可證頒發日。對于拆遷規模大、分期分段實施的項目,可以當期(段)房屋拆遷實施日為估價時點。
  3、建立了公開、公平選擇拆遷估價機構的機制。《指導意見》規定,拆遷估價機構應當由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式產生,防止拆遷人與估價機構互相串通,損害被拆遷人的合法權益。同時,規定了回避制度。
  4、建立了拆遷估價結果公示制度。《指導意見》規定估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示,拆遷當事人對估價結果有疑問的,估價機構應當作出解釋。
  5、建立了拆遷評估糾紛調處機制。《指導意見》要求各省和設區城市要成立估價專業委員會,以估價技術鑒定的方式向拆遷當事人提供救濟。當拆遷當事人對估價結果有異議時,可以申請復核評估或另行評估。復核評估或另行評估結果與原評估結果有差異超過規定標準的,由房屋拆遷專業委員會進行鑒定,根據鑒定意見調整后的估價結果作為補償依據。
  6、明確了被拆遷房屋性質和面積爭議的處理方法。針對拆遷估價人員無法對于一些房屋和其他建筑物性質和面積等作合法性判定的問題,本著讓被拆遷人受益的原則,《指導意見》規定,凡拆遷當事人能就被拆遷房屋性質和面積達成一致的,可以按照協商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的,可以向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的,可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的,可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。另外,《指導意見》還要求市、縣規劃、房地產管理部門要制定被拆遷房屋性質和面積爭議的處理方法。

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