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冀港答疑

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一起出租承包地引發的糾紛

發布時間:2019/10/09

  

  【案情簡介】

  石家莊市藁城區的李某,孩子大學畢業后到北京打拼,后在北京結婚定居,2015年李某家添了一個大胖孫子,老兩口隨孩子到北京居住,于是便將自己承包地租給了同村的王某。雙方簽了一個協議,約定將自己的4.5畝承包地交由王某耕種,每年王某給李某口糧錢1500元。2017年春節老兩口回家探親時,發現王某在自己臨道的部分承包地上,蓋起來飯店和一些門面房,自己做起了餐飲,還將一些門面房進行了出租。于是便找王某交涉,但王某稱,我沒有少給你一分錢的租金,我做什么,你無權干涉。

  李某想問:這事應該怎么辦?

  【律師解答】

  關于李某的問題,從以下四個方面來分析:

  1、雙方協議的效力問題:

  該協議的簽約主體具有完全民事行為能力,意思表示真實,沒有欺詐、脅迫的情況,內容也不違反法律規定,該協議是合法有效的。

  2、王某的行為是否構成違約:

  據李某說,協議約定該地塊由王某耕種。合同已經約定了地塊的用途是耕種,也就是說用于農業用途。王某在該地塊建起了飯店和門面房,已經改變了土地的用途,王某的行為違反了雙方的約定, 已經構成違約。

  需要說明的是,王某的行為也已經違反了法律的強行性規定。根據我國的土地管理法,我國實行土地用途管制制度,國家為了保證土地資源的合理利用和經濟、社會及環境的協調發展,通過編制土地利用總體規劃來確定土地使用條件。并要求土地的所有者和使用者嚴格按照確定的土地用途利用土地。按照土地用途可以將土地分為農用地、建設用地和未利用地三類。對這三類地的基本方針是:對耕地實行特殊保護,嚴格控制農用地轉為建設用地。涉及農用地轉為建設用地的,必須經過農用地轉用審批手續。審批的機關是省級以上人民政府。這主要是保證大家的米袋子和菜籃子,保證大家有飯吃。民以食為天,特別我國人口多、耕地少,實行土地用途的管制是非常必要的。

  本案中,李某將土地出租給王某,實際上是一個土地流轉的協議。在我們農村的土地流轉的方式有很多種,比如:轉讓、轉包、互換、入股、出租等,但不管采用哪種流轉方式,都應當堅持“三不原則”,即:不得改變土地權屬、不改變土地用途、不損害農民土地承包權益。這在國家農村改革的相關文件中有明確規定。王某未經審批在李某的耕地上進行了建設,改變了土地用途,因而也是一種嚴重違法行為,如果數量大的話,還可能會構成破壞農用地的刑事犯罪。該行為不但違約而且違法。

  3、李某能否解除合同:

  鑒于王某的行為不但違約而且違法,李某完全可以解除雙方的合同并要求王某回復土地原狀。

  4、李某的具體救濟途徑:

  (1)與王某協商解決;(2)請村委會出面進行調解和干預;(3)在協商和調解無效的情況下,李某可依據合同法第94條的相關規定直接向對方發出解除合同的通知,如果對方對解除合同有異議,可以向人民法院提起訴訟要求確認解除合同的效力;(4)同時李某還可以針對王某的違法行為向國土部門提出舉報和控告,要求政府主管部門對王某的違法行為進行處理,以維護自己的合法權益。


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